„Dlouhá léta představovalo Brno i pro drobné investory sázku na jistotu a strategie pasivního držení nemovitostí fungovala takřka bezchybně. V současnosti se však situace na trhu zásadně mění. Jako realitní makléř působící v Brně a jeho okolí nahlížím pod povrch aktuálních dat a realita je neúprosná: značná část majitelů – především těch, kteří nákup financovali hypotékou v uplynulých letech – své investiční byty fakticky dotuje a spoléhá na zhodnocení, které se v podobě, kterou si představovali vysoce pravděpodobně nedostaví. Vyhlídky na to, že by ceny nemovitostí v nejbližších letech pokračovaly v raketovém růstu, se totiž s rostoucí jistotou rozplývají.“
Proč je dnes prodej často rozumnějším krokem než držení „cihel“ za každou cenu?
1. Matematika, která přestala vycházet
Brno má specifickou pozici – ceny nemovitostí jsou zde extrémní, ale nájmy narazily na strop a začínají stagnovat, či dokonce klesat (u starších bytů a bytů v méně atraktivních lokalitách).
- Záporné cash-flow: Pokud máte na byt hypotéku, pravděpodobně měsíčně doplácíte. Splátka hypotečního úvěru je u brněnských bytů často o tisíce korun vyšší než čistý nájem (někdy i o desítky procent než čistý zisk).
- Charita pro nájemníky: V praxi každý měsíc posíláte peníze ze své kapsy, abyste někomu jinému umožnili bydlet. Je to ještě investice, nebo drahý koníček?
2. Ceny postupně naráží na strop. Raketový růst končí.
To nejzásadnější se ale děje s hodnotou nemovitostí. Data ukazují, že ceny realit v roce 2026 postupně narážejí na svůj strop. Co nás čeká dál?
- Pomalé tempo: V dobrých lokalitách očekáváme i nadále navyšování ceny, ale výrazně pozvolněji než doposud. U běžných nemovitostí již mnohým investorům nebude na investici vycházet (jsou a budou mnohem zajímavější investiční příležitosti). Jakmile se o tom začne mluvit i v médiích, většina drobných investorů rychle změní své chování a situace se ještě prohloubí.
- Stagnace a pokles: Nemovitosti v horším technickém stavu nebo ve špatných lokalitách začnou stagnovat, nebo dokonce ztrácet na hodnotě. V Brně se aktuálně staví ve velkém, vzníká větší konkurenční prostředí (ve výsledku z toho těží hlavně nájemníci, mohou si více vybírat, nabídka pronájmů je slušná a né všechny byty se pronajmou za optimální cenu pro investory).
Pokud jste spoléhali na to, že „trh to vyřeší“ a cena bytu poletí nahoru, rok 2026 a 2027 vás může vyvést z omylu. Investiční smysl se u mnoha bytů v dlouhodobém horizontu prostě vypařil.
3. Past jménem „Nepřenositelnost“
V dnešním neklidném světě vyvstává jedna zásadní nevýhoda nemovitostí: jsou pevně spjaté s místem. Nemovitost nemůžete v případě potřeby sbalit do batohu. Jste „přikováni“ k trhu, ať se děje cokoli.
Naproti tomu napřiklad akciová ETF nebo dluhopisy jsou globální a okamžitě přenosné. Máte nad nimi značnou kontrolu a svobodu, kterou vám cihla nebo beton nikdy nedá. Hlavně v dlouhodobém horizontu nabízí například akciové ETF velice bezpečnou investici a výnosnou volbu. To není můj názor ale fakt.
4. Srovnání: Cihly vs. Moderní investice
Když k údržbě a stresu s nájemníky přidáte nulový očekávaný růst ceny, vypadá srovnání s finančním trhem následovně:
|
Vlastnost |
Investiční byt v Brně (2026) |
Akciová ETF |
|
Starosti a správa |
Opravy, nájemníci, revize |
Nula (vše vidíte v přehledné aplikaci) |
|
Likvidita |
Prodej trvá 3–6 měsíců |
Peníze máte do 48 hodin |
|
Růst hodnoty |
Již pozvolný i pravděpodobná stagnace |
ETF historicky 7–9 % ročně s velkou mírou jistoty |
|
Měsíční bilance |
Často minusová (dotujete) |
Pravidelná dividenda/výnos |
Verdikt: Neriskujte svou finanční stabilitu
Spousta lidí, kteří si nabrali hypotéky na investiční byty, se může v příštích letech dostat do těžké situace. Pokud váš byt negeneruje zisk, ale dluh, a jeho hodnota už neroste (nebo jen velmi pozvolna), sedíte na časované bombě. Navíc za pár měsíců nebo let přijde nutné „refinancování“ hypotéky a může být za horších sazbách než nyní. Aktuálně jsou běžné sazby kolem hodnoty 4,7% = při hypotéce na 5 mil. korun a splácení po dobu 25 let, vychází měsíčně splátka na cca 28 360Kč. Malý byt v Brně v podobné hodnotě často pronajmete (po odečtení nákladů, poplatků souvisejících s užívání jednotky, atd.) cca za pouze 2/3 měsíční splátky hypotéky. U větších bytů, dražších bytů, bytů v horším stavu je bilance ještě horší. Už teď to hodně investičně nevychází. Co myslíte?
Nechte si spočítat pravdu o vaší nemovitosti.
Dříve než trh v horších lokalitách začne stagnovat, nebo klesat, ozvěte se mi. Pokud zvažujete prodej, zdarma vám udělám nezávazný audit:
- Spočítám reálný čistý výnos po započtení všech skrytých nákladů a inflace.
- Odhadnu maximální tržní cenu, za kterou lze v Brně právě teď prodat vaši nemovitost (než případně ceny začnou stagnovat).
- Pomohu vám uvolnit kapitál z „cihel“ pro investice, které vám vrátí klid, likviditu a skutečný zisk. Připadně probereme, zda není nejvyšší čas pořídit vhodnější investiční nemovitost.
„Zvažujete prodej? Ozvěte se mi – rád s vámi nezávisle proberu vaše představy a nabídnu konkrétní možné řešení vaší situace s respektováním vašich potřeb“
