V české realitní praxi jsme byli dlouhá léta svědky paradoxní situace. Realitní trh běžně nabízel tzv. „ateliéry“ nebo „ubytovací jednotky“ jako místa k trvalému bydlení. Lidé v nich fakticky žili, avšak přísné technické normy bránily jejich oficiálnímu uznání za byty. Tomuto legislativnímu kličkování je však pro většinu republiky definitivní konec. Od 1. července 2024 se mění pravidla hry, nový stavební zákon a související prováděcí vyhlášky přinášejí zásadní obrat, který vlastníkům i developerům otevírá lukrativní příležitost.
Klíčová změna: Sbohem, přímé slunce
Dlouhodobě v Česku platilo striktní pravidlo vycházející ze staré vyhlášky č. 268/2009 Sb. Aby mohl být prostor zkolaudován jako byt, musel splňovat přísný požadavek Vyhlášky o technických požadavcích na stavby – proslunění. To znamenalo, například to, že součet podlahových ploch prosluněných obytných místností musel dosahovat nejméně jedné třetiny celkové podlahové plochy bytu. Pokud do oken nesvítilo přímé slunce po stanovenou dobu, developer byl nucen jednotku vázat jako nebytový prostor – nejčastěji právě jako ateliér.
Nová vyhláška č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu, tento plošný a striktní požadavek opouští. Důvod je racionální: snaha usnadnit přirozené zahušťování měst a umožnit transformaci prostor ve vnitroblocích a úzkých ulicích, kde je přímé slunce vzácností.
Co platí nově? Místo přímých slunečních paprsků nyní legislativa vyžaduje pouze dostatečné denní osvětlení difuzním (rozptýleným) světlem podle normy ČSN EN 17037+A1. Světlo v místnosti sice být musí, ale už se striktně neměří dráha slunce po obloze a jeho přímý dopad.
Výjimka jménem Praha a Brno: Tam už to dávno pochopili
Zatímco většina republiky se s touto normou trápila donedávna, naše dvě největší města měla znatelný náskok. Praha i Brno se totiž řídí svými vlastními předpisy (Pražské stavební předpisy – PSP a Brněnské stavební předpisy – BSP).
Praha zrušila absurdní lpění na proslunění bytů již s novelizací svých předpisů kolem roku 2014/2018. Urbanisté si totiž uvědomili, že pokud by se mělo město řídit výpočtem slunečních paprsků, nikdy by už nemohly vzniknout oblíbené čtvrti jako Vinohrady nebo Dejvice postavené na tradiční blokové zástavbě. Namísto toho se v Praze – a posléze i v Brně – začalo mnohem dříve klást důraz právě jen na denní osvětlení. S novou vyhláškou se tak zbytek Česka konečně přidává k racionálnímu přístupu, který se v metropolích už léta úspěšně testoval.
Ekonomický jackpot pro majitele: Růst ceny až o desítky procent
Tento legislativní posun znamená možnost bezpečně rekolaudovat i dříve stigmatizované „severní ateliéry“ v regionech na plnohodnotné bytové jednotky. Pro majitele to přináší obrovské praktické a finanční výhody:
- Skokový nárůst tržní hodnoty: Oficiální změna účelu užívání z ateliéru na byt dokáže zvýšit hodnotu nemovitosti až o nižší desítky procent.
- Lepší likvidita: Klasické byty jsou na trhu nepoměrně žádanější a stabilnější z hlediska ceny než nebytové prostory.
- Snazší cesta k hypotéce: Banky u ubytovacích jednotek často vyžadují přísnější podmínky či nabízí nižší procento zástavní hodnoty (LTV). U bytů je financování standardní a bezproblémové, což ocení kupující v kontextu přísnějších pravidel ČNB.
- Konec administrativních kliček: Odpadají komplikace se zřizováním trvalého pobytu, a navíc může mít změna pozitivní vliv na provozní náklady (příznivější sazby energií či nižší daň z nemovitosti).
Automaticky to nepůjde. Na co si dát pozor?
Ačkoliv nová pravidla odstraňují největší strašák v podobě proslunění, rekolaudace není nároková ani automatická. Úřad bude prostor posuzovat komplexně. Každý úspěšný žadatel musí pohlídat dvě hlavní oblasti:
- Ostatní technické požadavky: Absence přímého slunce sice nevadí, ale jednotka musí bezvýhradně splňovat všechny ostatní stavebně-technické a hygienické normy – jde zejména o hlukové limity, správné větrání, vytápění a požární bezpečnost.
- Územní plán a kapacity: Klíčový je soulad s územně plánovací dokumentací. Pokud se budova nachází v ploše určené výhradně pro administrativu nebo ubytovací služby, rekolaudace na čisté bydlení narazí na mantinely územního plánu. Stopku mohou vystavit i striktně stanovené podíly hrubých podlažních ploch pro bydlení a komerci. Pokud je kvóta pro bydlení v daném území vyčerpána, úřad změnu neschválí.
Nezapomínejte ani na vlastnická práva. Pokud nejste stoprocentním vlastníkem celé budovy, budete k rekolaudaci potřebovat souhlas vlastníka, případně oficiální stanovisko společenství vlastníků jednotek (SVJ).
Závěr
Nová celostátní legislativa přinesla faktický konec éry, kdy o právním statusu vašeho bydlení rozhodovala jen orientace na světovou stranu. Pro investory i běžné majitele po celé zemi se otevírá jedinečné okno příležitosti k legalizaci a zhodnocení prostor, a přibližují se tak pravidlům, z kterých již těžila Praha a Brno. Cesta přes úřady sice bude stále vyžadovat precizní přípravu a odborné posudky, ale největší balvan byl z cesty úspěšně odvalen.
