Často se můžeme setkat se zaměňováním využití odhadů u nemovitostí. Jaký odhad je pro vás ten správný? A proč se jednotlivé odhady rozchází v nacenění nemovitosti?
Odhad tržní ceny nemovitosti
Základní částí tohoto dokumentu je porovnání konkrétní nemovitosti s podobnými nemovitostmi v blízkém okolí (nikoli nabídkovými cenami v inzerci) případně, když není s čím porovnávat tak s nemovitostmi s podobnými technickými parametry, infrastrukturou, občanskou vybavenosti atd. v širším okolí. Odhad tržní ceny nemovitostí vychází z dat skutečně prodaných nemovitostí ideálně max. 6 měsíců zpětně a výsledná cena za nemovitost odráží aktuální situaci s nemovitostmi na trhu.
Odhad tržní ceny nemovitosti využijete hlavně ve chvíli, když chcete nemovitost prodat a zajímá vás za jakou cenu je nemovitost prodejná. Odhad tržní ceny nemovitosti vám může vypracovat realitní makléř. Cena takového posudku se běžně pohybuje v rámci tisícikorun. U mě jej můžete mít zdarma.
Znalecký posudek
Zaměřuje se primárně na technický stav nemovitosti. Zvláště pokud se oceňuje starší nemovitost, tak technický stav nemovitosti může výrazně ovlivňovat její faktickou hodnotu. Znalecký posudek bývá běžně rozsáhlejší než odhad tržní ceny nemovitosti a má pevně stanovené náležitosti, které musí obsahovat. Znalecký posudek vyhotovuje soudní znalec, kterého jmenuje soud, anebo ministerstvo financí. Soudní znalec aktuálně musí mít vysokoškolské vzdělání ve stavebnictví, dále praxi v odhadcovství a musí absolvovat kurz odhadcovství na vysoké škole. Seznam soudních znalců najdete na justice.cz.
Prací soudního znalce by mělo být obsáhlejší místní šetření nemovitosti než např. v případě odhadu tržní ceny nemovitosti. Zkoumá se např. zda stavba koresponduje s informacemi z katastru nemovitostí, rozměry, materiálové řešení, stáří, degradace materiálů, zastavitelnost pozemku, stav inženýrských sítí, právní stav nemovitosti atd. Dle podrobnosti zkoumání a rozsahu nemovitosti se odvíjí i cena za posudek.
Odhad ceny nemovitosti pro účely zajištění (odhad ceny nemovitosti pro hypotéku)
S tímto odhadem se setkáte hlavně v souvislosti se žádosti o hypoteční úvěr nebo úvěr ze stavební spoření u banky. Jedná se o odhad zástavní ceny nemovitosti. Hodnota nemovitosti vyplívající z tohoto odhadu bývá zpravidla nižší (nemovitost je podhodnocena) než u odhadu tržní ceny nemovitosti. Je to z toho důvodu, že finanční instituce počítají s proměnlivostí trhu a proto se jistí mírným podhodnocením nemovitosti. Běžně se setkáme s podhodnocením 15-20% oproti tržní ceně nemovitosti.
Odhad pro banku může být zdarma v rámci vyřízení hypotečního úvěru (banka dělá odhad sama pro sebe, takže odhad pravděpodobně neuvidíte) nebo si necháte na vlastní náklady vypracovat posudek pro banku od znalce sami (od banky dostanete seznam znalců s kterými spolupracuje). Výhoda je že posudek pak dostanete do „ruky“ a můžete tedy shlédnout to, jak si vaše nemovitost stojí z pohledu banky.
Pozor . Protože každý odhad je k něčemu jinému, tak odhad ceny za účelem zástavy není použitelný pro státní instituci (FÚ), která vám bude chtít např. vyměřit daň z příjmu, na to chtějte znalecký posudek. Naopak pro stanovení aktuální tržní ceny nemovitosti oslovte raději zkušeného realitního makléře.
