„Pokud jste přišli o někoho blízkého, pravděpodobně se setkáte s řízením o pozůstalosti jinak řečeno dědickým řízením. Hlavní součástí dědického řízení je vypořádání majetku včetně nemovitosti, pokud ji zemřelý vlastnil. K tomuto dědickému řízení budete potřebovat odhad ceny nemovitosti.“
Proč potřebujete odhad ceny nemovitosti pro dědické řízení?
Když je součástí pozůstalosti nemovitost, je nutné pro dědické řízení doložit tržní cenu nemovitosti. V rámci dědického řízení si od vás vyžádá posudek na cenu nemovitosti notář.
Slouží především pro případné vypořádání mezi dědici (např. jeden z dědiců si nemovitost ponechá a ostatní pak musí vyplatit atd.), Hodnotu nemovitosti je potřeba znát také z důvodu odměny notáře, který se stará o vypořádání dědictví (vypočítává se z hodnoty dědictví).
Kdo může vypracovat odhad ceny nemovitosti?
Před rokem 2014 musel odhad nemovité věci pro dědické řízení vystavovat soudní znalec, dnes postačí odborný posudek realitního makléře (od 3.3. 2020, kdy vstoupil v účinnost nový Zákon o realitním zprostředkování realitní makléře najdete pod označením realitní zprostředkovatel).
Důležité je vybrat zkušeného realitního makléře, který odhad zpracuje. Stěžejní je, aby měl dostatek zkušeností na trhu s nemovitostmi, orientoval se ve stavebnictví, měl přístup ke speciálním programům, které mu poskytnou i neveřejné data o nemovitostech prodaných v okolí v poslední době. Vše musí makléř osobně vyhodnotit pro relevantní výsledek. A protože né vše jde zprostředkovat online – zvláště u starších domů a bytů je vhodná i osobní návštěva makléře pro ohodnocení nemovitosti.
Kolik stojí vypracování odhadu pro dědické řízení?
Vypracování odhadu na nemovitosti pro dědické řízení vychází kolem běžně 1500 – 3 000Kč za nemovitost. U soudního znalce si připravte částku kolem 5 000Kč a více.
Když oslovíte mě, odborný odhad vám vypracuji do jednoho týdne od zjištění potřebných podkladů zcela zdarma. Ano někdo nabízí „podobnou“ službu online za 5 minut, ale jistě chápete že takový odhad nebude dostatečně relevantní (dělá jej počítač na základě omezených informací, bez osobní návštěvy nemovitosti a posouzení skutečného stavu věci atd.). Mě samotný odhad průměrně zabere 1-3 hodiny odborné práce pokud se jede osobně na nemovitost tak ještě více.
Proč tuto službu nabízím zdarma? Ano máte pravdu nikdo by nerozdával svůj cenný čas jen tak, zvlášť když má člověk doma rodinu, nebo na něj čeká další práce, která je placená. Službu nabízím zdarma, protože se na mě část lidí, kterým jsem dělal odhad, obrátí s tím, že se mnou byli moc spokojeni a rádi by, abych jim pomohl s prodejem nemovitosti, nebo mě doporučí někomu jinému. Pak jsme spokojeni všichni. Prodávající dobře prodal, kupující pořídil svoji vysněnou nemovitost a protože jsem zajistil, aby proběhl převod nemovitosti na nového majitele tak jak má, dostanu za svoji práci zaplaceno.
Pozor na příliš nízký odhad ceny
V případě odhadu ceny nemovitosti pro účely dědictví můžou lidé preferovat taktiku co nejnižší ceny odhadu. V domnění že při nízké odhadní ceně nemusí tolik zaplatit notáři (notář je odměňován na základě hodnoty majetku zpracovávaného v dědickém řízení). Ovšem když se později rozhodnete takovou nemovitost prodat, a nebudou se vás týkat výjimky pro neplacení daně z příjmu při prodeji nemovitosti, může být částka zaplacená na daních vyšší než odměna pro notáře. Nejen z toho důvodu je dobré odhad nezkreslovat a chtít řádně zhotovený tržní odhad ceny nemovitosti.
Spočítejte si, zda se vyplatí šetřit
Fyzická osoba hradí daň z příjmu v případě prodeje zděděné nemovitosti ve výši 15 %. Základ daně se vypočítává z rozdílu odhadcem stanovené ceny pro účely dědického řízení a cenou, za kterou nemovitost prodáte. Jestliže bude nemovitost v budoucnu prodána za stejnou cenu jako vyšel odhad, nebo dokonce s cennou nižší, daň z příjmu se pak platit nemusí.
Konkrétní příklad
Zdědili jste chalupu po svém strýci = nejste dědic první třídy (podle občanského zákona je dědictví rozděleno do šesti dědických tříd, více v občanském zákoníku). Pokud nemovitost prodáte, budete platit daň z příjmu. Je pár možností jak být osvobozen z placení z daně příjmu. Zajímají vás podmínky? Podívejte se na: „Jak na daně u nemovitostí?“.
Vraťme se k vzorovému případu: Odhad pro dědické řízení stanovil realitní makléř na 3 mil. Kč. Odměna notáři byla dle státem stanovených tabulek stanovena na 29 645 Kč. Nemovitost jste prodali za 4 mil. Kč. Od rozdílu mezi odhadní cenou nemovitosti a prodejní cenou nemovitosti odečteme odměnu notáře 29 645 Kč. Takže počítáme 15% z částky 970 355 Kč = státu odvedete v tomto případě daň z příjmu 145 553 Kč.
Pokud by byl srovnávací tržní odhad pro dědické řízení stanoven makléřem ve výši 4 mil. Kč, uhradili byste notáři 30 855 Kč. Ovšem jestliže byste pak nemovitost prodali za stejnou, tj. odhadní cenu, bude základ daně 4 mil. – 4 mil. – 30 855 Kč. Daň z příjmu v tomto případě hradit nebudete = ušetříte tak 144 343 Kč.
